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房地产成减税最大赢家营改增逐渐利好楼市

发布时间:2021-01-21 04:11:56 阅读: 来源:燃烧器厂家

摘要: 自2016年5月1日起,国内全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。如今,营改增试点实施满月,“降税减负”效应不断发酵。

自2016年5月1日起,国内全面推开营改增试点,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。如今,营改增试点实施满月,“降税减负”效应不断发酵。

真正对房地产企业有减税影响的,是“五一”之后的新项目,实行增值税一般计税办法,应纳增值税额=销项税额-进项税额。所以,无论对于是房企还是建筑商而言,备战营改增进入攻坚战。

“对于房企而言,‘五一’之后的新项目新合同,可能要1年以后才纳税,但从现在起,必须适应‘应纳增值税=销项税额-进项税额’的新机制,其最大变化,是购进时取得合规发票用来扣税。房企和相关方面应携手健全发票管理,对接新的增值税核算机制,最大限度收获国家减税红利。”著名财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星建议,对于“五一”之后的新项目,企业购进的时候就要索取合规发票,包括上游供应商能否提供发票,发票能否扣税,如果不能,要赶紧解决。

房企状态:

简易征收降税负,两头抵扣降税会更多

对于老项目的销售,营改增过渡期简易征收办法是:房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目(合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目),适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这样的税负水平与之前5%营业税税负相当。不过,因为计税基数的变化,房企缴纳增值税下降不少。

正源地产公司负责人何延龙对记者表示:“我们公司这个月收入营业额是9222万元,如果按照营业税规定直接乘以5%的税率,需要缴纳460多万元营业税。营改增之后,只需要缴纳430多万元的增值税(9222万元/1.05×5%),降低了22万元。”

5月1日之后新开工项目将不能适用于简易征收,但多数企业对未来税负逐渐降下来还是很有信心。

潘明星认为,进入营改增新机制后,房企是减税最大受益方。尽管房地产现在销售的老项目变化不大,但是“五一”之后的新项目计算增值税,按“销项税额-进项税额”,政策规定是两头扣除。一方面,从销售额中直接扣掉土地价款,而这部分占房企成本的20%~40%,同时进项税额照扣不误。因此,只要操作层面应对得当,减税红利可以期待。

当然,前提是,房企要准备好这些可以进行进项抵扣的专用增值税发票。因此,营改增新税制也在倒逼房企提升管理水平,健全会计账目,严格规范管理企业经营中的合同签订、财务核算、项目承包等。

建筑商:

简易征收税负略减,后期抵扣项会越来越多

5月份,建筑公司的增值税也是按简易征收办法计算,即增值税税率为3%,不能抵扣。而“五一”之后的新项目,建筑行业增值税率为11%,且进项能抵扣。

“5月份建筑企业很多采购的材料还不能抵扣,暂时用简易征收办法计算,所以,减税还不太明显。”一位建筑公司财务负责人对记者表示。他算了一笔账,公司5月份营业收入额为518万元,按“营改增”之前计算所缴营业税款约11万元;“营改增”后按简易征收计算的应征税额约10.5万元,少缴5000元税款。

“随着新增项目采取一般计税方法后,我们最大的抵扣项还是材料费、机械费,这些在建筑行业里占大头,可以抵扣的项是非常多的。所以,随着一般计税工程越来越多,抵扣项会越来越多,长远对企业是有益的。”该财务负责人表示。

减负多少,关键是看取得成本增值税发票的多少。因此,建筑商须索要增值税发票,倒逼上游经营者增强企业经营管理意识、纳税意识,完善纳税链条。

商业地产

营改增利好效应逐渐发酵

根据营改增的规定,新增不动产增值税额,企业可分2年抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。也因此,营改增有希望带动企业投资,购置写字楼可自用、资产保值和减税。

“营改增实施以来,在一定程度上促进了商业地产的销售,起到了去库存的效果。究其原因,如果企业购买商业地产作为固定资产来核算的话,其增值税可以作为进项在未来两年内进行抵扣,这直接使得企业增值税可抵扣部分增加,企业得到实惠。”同策咨询集团研究部研究总监宋红卫表示。

以购买一套总额2000万元左右的写字楼为例,契税为60万元。营改增之前,该缴纳多少税就缴纳多少税,没有抵扣之说;而营改增实施以后,购买该写字楼所缴的进项税就可以拿出来抵扣企业应缴税费。如果该写字楼是5月1日之后购买,则60万元契税可以在缴税后的第一年和第二年进行抵扣,第一年抵扣36万元,第二年抵扣24万元。相当于总价少了60万元。

从交易数据上看,5月1日之后,北京、上海写字楼市场交易量均有所上升。

数据显示,5月北京商业市场新增供应、成交量、成交面积、成交均价全面上涨。其中,新增供应4177套,同比上涨159%;成交套数为3995套,同比上涨344%;成交金额74.48亿元,同比上涨316%。1~5月份,北京市写字楼市场成交2124套,同比上涨142%;成交面积同比上涨110%;成交均价25270元/平方米,与去年基本持平;成交金额同比上涨111%。(中房报记者 许倩 北京报道)

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